2013-11-26 10:38:54 公務(wù)員考試網(wǎng) http://vndl99.com/ 文章來源:華圖教育
“三中全會(huì)決定中之字未提房價(jià),這意味著,政府調(diào)控樓市的思路發(fā)生了重大變化。”中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長、亞太城市發(fā)展研究會(huì)秘書長卞洪登近日在接受記者采訪時(shí)表示,十八屆三中全會(huì)未提及房價(jià),但卻強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn):一是使市場在資源配置中起決定性作用;二是保護(hù)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。就此分析,未來對(duì)樓市的調(diào)控應(yīng)該更主要依靠市場的手段,因此“限購”、“限價(jià)”等行政調(diào)控手段應(yīng)逐步退出市場。
那么,三中全會(huì)后,樓市調(diào)控政策是否會(huì)發(fā)生根本性變化?
連日來,中國青年報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn),針對(duì)三中全會(huì)后樓市調(diào)控政策可能發(fā)生的變化,專家們有著不同的解讀。
行政調(diào)控將漸行漸遠(yuǎn)
十八屆三中全會(huì)審議通過的《決定》全文兩萬字,涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要有兩處。一是第18條中“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推動(dòng)改革”;一是第11條中,“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)!
對(duì)此,北京市房協(xié)秘書長陳志在媒體上撰文提出,“面對(duì)行政化調(diào)控"越調(diào)越漲"的怪圈,十八屆三中全會(huì)開出的藥方是:調(diào)控回歸市場化,完善土地供應(yīng)和房產(chǎn)稅改革。這些將成為調(diào)控樓價(jià)的主要手段!
在11月18日“財(cái)經(jīng)年會(huì)2014”的分論壇上,德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平認(rèn)為,“市場在資源配置中起決定性作用”,這句話隱含著對(duì)過去10年房地產(chǎn)調(diào)控的批判,也意味著以后不會(huì)再像過去十幾年那樣調(diào)控房地產(chǎn)市場。
記者就此詢問住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹。她認(rèn)為,三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)的是兩個(gè)方面:“市場在資源配置中起決定性作用”和“更好地發(fā)揮政府的作用”。但大家在解讀時(shí)只關(guān)注了前者,忽視了后者。“三中全會(huì)的方方面面都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場有影響!
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一認(rèn)為,2010年以來的調(diào)控政策,如差別化的信貸稅收政策、雙向調(diào)控的思路(既增加保障性住房和支持自住性購房,又抑制投機(jī)性購房)在方向上是正確的。至于一些城市在一定時(shí)期內(nèi)采取的限購政策和少數(shù)城市在審批商品房預(yù)售環(huán)節(jié)采取的限價(jià)措施,也是在市場化調(diào)控政策未出臺(tái)前的階段性措施。而且,以抑制投機(jī)投資為導(dǎo)向的限購政策在一些地方是利大于弊的。朱中一同時(shí)提醒,若要實(shí)現(xiàn)2020年的改革目標(biāo),有兩個(gè)問題要小心處理:一是如何把一些地方現(xiàn)行的限購、限價(jià)等調(diào)控政策、措施向《決定》明確的改革方向穩(wěn)妥過渡;二是目前房地產(chǎn)市場地區(qū)差異性很強(qiáng),怎么樣因地制宜地落實(shí)《決定》也是一個(gè)問題。
還有一些專家學(xué)者格外關(guān)注《決定》中提到的“加快推進(jìn)住房保障”。在他們看來,這不僅是指保障房建設(shè),而且提出了房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。
秦虹認(rèn)為,《決定》對(duì)房地產(chǎn)影響最大的是保障性住房要覆蓋常住人口。
不過,也有一些學(xué)者將此解讀為,政府將更多地采取市場化手段,從供給上下功夫,來著力應(yīng)對(duì)一二線城市房價(jià)高企的問題。
曾有過多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)認(rèn)為,市場化發(fā)展成為方向,行政化調(diào)控將漸行漸遠(yuǎn)!敖窈髸(huì)更多地利用市場化思維、機(jī)制來引導(dǎo),通過稅收、經(jīng)濟(jì)等手段,而不是簡單的行政手段!标悋鴱(qiáng)認(rèn)為,近年來的房地產(chǎn)市場調(diào)控,以限購、限貸、限價(jià)等為手段的行政化調(diào)控色彩明顯,有形之手無處不在、隨時(shí)顯現(xiàn),無形之手則常常無影無蹤、難以施展。盡管行政手段簡單靈活,出手快見效也快,容易實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo),但是行政化調(diào)控極易扭曲市場關(guān)系,模糊市場信號(hào),擾亂市場節(jié)奏,從而埋下諸多隱患,帶來更多更深的困擾。房地產(chǎn)市場的行政化調(diào)控教訓(xùn)即在于此,過度迷信行政手段,無視市場機(jī)制,忽略市場規(guī)則,雖可能一時(shí)滿足短期目標(biāo),但無助于行業(yè)中長期穩(wěn)定發(fā)展。
如何增加供給平抑房價(jià)
18日,國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)大中城市中,69個(gè)同比上漲,65個(gè)環(huán)比上漲。
樓價(jià)的攀升與供給不足密切相關(guān)。北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光說,北京一年新增戶籍人口60萬人,新增常住人口50萬人。新增新婚家庭十幾萬戶。一手房一年供應(yīng)量至多18萬套,加上固定數(shù)量的存量房,市場一年總共能提供20多萬套房,不及新增人口的五分之一。
如何應(yīng)對(duì)如此巨大的需求?陳國強(qiáng)認(rèn)為,填補(bǔ)需求要靠增加供給。除了在絕對(duì)意義上的數(shù)量供應(yīng)中做加法,還要同時(shí)提高住房土地的利用效率。《決定》中關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的政策規(guī)定,無疑為供應(yīng)更多的居住用地提供了可能性,而土地利用效率的提高則有賴容積率的相應(yīng)提高。
土地的流轉(zhuǎn)在可能增加住房土地供應(yīng)量的同時(shí),勢(shì)必也會(huì)影響房價(jià)!稗r(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),肯定對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格是有影響的。”北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光說,“講到農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),宅基地可以先試驗(yàn)。這對(duì)于城市邊緣土地價(jià)值的影響可能比較大。”
卞洪登建議,“未來大都市可持續(xù)發(fā)展需再走一次"上山下鄉(xiāng)"道路。北京要想成為世界城市,就必須從轉(zhuǎn)變發(fā)展方式入手,形成眾多城市群,徹底改變城鄉(xiāng)兩重天的二元化結(jié)構(gòu)。改變鄉(xiāng)村的建設(shè)格局,將大量平房改造成為三層以上別墅和五層左右公寓,既可以提高土地容積率,提高土地利用率,又可以增加北京農(nóng)民的收益!
“33年前,鄧小平鼓勵(lì)農(nóng)村多建樓房,就是一種節(jié)約土地,提高城鎮(zhèn)化容積率的好辦法。他說:“建房可以鼓勵(lì)公私合營或民建公助,也可以私人自己想辦法。農(nóng)村蓋房要有新設(shè)計(jì),不要老是小四合院,要發(fā)展樓房。平房改樓房,能節(jié)約耕地。蓋什么樣的樓房,要適合不同地區(qū)、不同居民的需要!北搴榈墙ㄗh,各地區(qū)就應(yīng)該把宅基地翻新建房招商權(quán)返還給農(nóng)民。這樣農(nóng)民就可以用低房價(jià)與城里高房價(jià)抗衡,讓更多剛需城市購房者買到郊區(qū)更實(shí)惠的房子。
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