小產(chǎn)權(quán)房該不該轉(zhuǎn)正?

　　十八屆三中全會(huì)決定全文公布后，小產(chǎn)權(quán)房和單獨(dú)二胎政策成為老百姓最為關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。特別是決定提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的表述，引起各方的關(guān)注和討論。圍繞著小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)該轉(zhuǎn)正，專家學(xué)者、政府官員、地產(chǎn)商等各持己見(jiàn)，莫衷一是。

　　近日就有媒體報(bào)道，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在財(cái)經(jīng)年會(huì)房地產(chǎn)論壇上回答小產(chǎn)權(quán)房合法問(wèn)題時(shí)十分憤怒的表示，允許小產(chǎn)權(quán)房合法化，就是允許其他的違法行為合法化，小產(chǎn)權(quán)房永遠(yuǎn)不可能合法化。

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房就是在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)的，被非本集體組織成員購(gòu)買的房屋，它不需要繳納土地出讓金，也沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施配套，價(jià)格低遠(yuǎn)低于大產(chǎn)權(quán)的商品房，但是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，不能用于買賣。

　　誠(chéng)然，從現(xiàn)有土地管理相關(guān)法律來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的確是不合法的。

　　但是，三中全會(huì)提出要全面深化改革，在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用方面也明確提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。這讓人們有了很多想象的空間，也表明小產(chǎn)權(quán)房有轉(zhuǎn)正的可能。

　　土地作為一種直接性生產(chǎn)要素，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代被人為的分成集體和國(guó)有兩種類型，本身就不合理。按照市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定性作用的原則，即使集體土地和國(guó)有土地同權(quán)同價(jià)，也是要遵循市場(chǎng)規(guī)律的，而不是政府硬性的規(guī)定。

　　再者，城鄉(xiāng)要素的雙向流動(dòng)和平等置換也要求農(nóng)村集體建設(shè)用地入市。農(nóng)村居民可以購(gòu)買城市住房，城市居民不能購(gòu)買農(nóng)村住房，本身就是一種不平等，而且還會(huì)造成城市農(nóng)村兩頭占地，不利于集約節(jié)約用地。城市房?jī)r(jià)居高不下，與政府作為唯一壟斷的供地方有關(guān)，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市也有利于降低高房?jī)r(jià)，增加多元化的供地主體，這也是正確處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系的重要體現(xiàn)。至于有人強(qiáng)調(diào)的小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問(wèn)題，絕不是只有通過(guò)開發(fā)商才能保證房屋質(zhì)量，我國(guó)廣大農(nóng)村都是農(nóng)民自建房，質(zhì)量也沒(méi)差到哪去，再者房屋質(zhì)量好壞與政府監(jiān)管力度有關(guān)。

　　另外，提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入要求恢復(fù)農(nóng)村集體建設(shè)用地的本來(lái)價(jià)值。由于農(nóng)民住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不能上市交易，直接制約了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入得增。另外我們目前的征地制度，通過(guò)低價(jià)征收集體用地，高價(jià)出售國(guó)有用地的做法，給農(nóng)民很少的土地補(bǔ)償，也大大減少了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。由于產(chǎn)權(quán)不明晰，農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民永久性財(cái)產(chǎn)的價(jià)值一直得不到體現(xiàn)。

　　當(dāng)然，有人擔(dān)心農(nóng)村集體建設(shè)用地入市會(huì)對(duì)地方政府沖擊很大，其實(shí)完全不必?fù)?dān)心。一方面，只有城市郊區(qū)的集體建設(shè)用地價(jià)值能與國(guó)有土地相當(dāng)，但偏遠(yuǎn)農(nóng)村、山區(qū)的集體土地是斷然不可能的，這個(gè)基本常識(shí)市場(chǎng)還是會(huì)有的，所以不必?fù)?dān)心放開農(nóng)村集體建設(shè)用地，土地市場(chǎng)會(huì)失控。另一方面，如果政府的收入要靠賣地來(lái)維持，那也是不可持續(xù)的，維持政府正常運(yùn)轉(zhuǎn)的收入完全可以通過(guò)改革稅收制度，特別是推出房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等來(lái)完善。

　　還有人擔(dān)心農(nóng)村集體建設(shè)用地入市會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。短期來(lái)看，是必然的。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，維持目前的高房?jī)r(jià)實(shí)際上是不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，沒(méi)有哪個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家是依靠房?jī)r(jià)來(lái)支撐的，況且高房?jī)r(jià)還不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，助長(zhǎng)了投機(jī)行為，拉大了收入差距，增加了社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　也有人擔(dān)心農(nóng)村集體建設(shè)用地入市還不夠成熟，不合法，不合規(guī)。既然三中全會(huì)已就全面深化改革形成共識(shí)，當(dāng)前改革已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)和攻堅(jiān)期，困難和阻力會(huì)越來(lái)越大，更加需要智慧、勇氣和決心。改革就是要變法，修改完善某些不合理的法律法規(guī)。

　　當(dāng)前的改革更重要的是調(diào)整利益結(jié)構(gòu)，一是地方政府的利益，特別是對(duì)土地財(cái)政依賴嚴(yán)重的地方政府；二是房地產(chǎn)商的利益，特別是依附地方政府土地壟斷供給產(chǎn)生的利益；三是部分當(dāng)前土地房產(chǎn)政策的受益者。改革要通過(guò)制度的創(chuàng)新和設(shè)計(jì)，讓大多數(shù)人受益，讓弱勢(shì)群體受益。

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