來源: 華圖教育2018-09-19 09:03
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有關(guān)文獻顯示，公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等。公攤面積是業(yè)主花費真金白銀購買的，在一定程度上提高了環(huán)境配套等公共公用設施質(zhì)量。
申論熱點獨家模擬預測題及詳細解析
【模擬預測題】
【小區(qū)里五花八門的廣告越來越多，屬于公攤面積的電梯、樓道、門廳等地都能見到。那么，你是否想過，物業(yè)公司是否有權(quán)出租小區(qū)公攤面積中的廣告位?這部分收入究竟應該歸誰?請談談你對此事的看法?】
物業(yè)公司這樣做是否合法?以電梯廣告為例，我們首先看一下電梯的所有權(quán)到底歸誰。
據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，電梯井、樓道間、公共門廳等都屬于分攤的公用建筑面積，即“公攤面積”。
舉個例子，你花400萬買了100平米的房子，得房率70%，實際使用面積只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公攤面積，這里包括電梯的面積。
也就是說，業(yè)主們用4萬/平米的價格買下了小區(qū)的電梯面積，而一些物業(yè)公司卻在未告知業(yè)主的情況下用電梯出租廣告賺錢。
“這一做法侵犯了業(yè)主對于共有部分的管理權(quán)和公共收益的所有權(quán)。”北京云通律師事務所主任閆兵說，《物權(quán)法》規(guī)定：
業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
《物業(yè)管理條例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
今年8月27日，《民法典各分編(草案)》提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議，其中，物權(quán)編草案加強了對建筑物業(yè)主權(quán)利的保護。
“實踐中，一些物業(yè)服務企業(yè)未征求業(yè)主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營利。對此，草案增加規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動應當由業(yè)主共同決定。”全國人大常委會法工委主任沈春耀介紹說，草案還明確，共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。
根據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分攤的公用建筑面積有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算;共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。
也就是說，上述屬于小區(qū)公攤地方的廣告收益屬于業(yè)主共有。
這筆錢該如何分配?
有些小區(qū)通過業(yè)主委員會，與物業(yè)很好地解決了廣告收入問題。
據(jù)陜西廣播電視臺報道，西安世家星城小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)簽訂合同，約定了電梯廣告收入的分配事宜。
2017年，世家星城小區(qū)158部電梯帶來近20萬元收益，有三成留給物業(yè)公司作為日常經(jīng)營、管理的費用，另外七成在業(yè)主代表的監(jiān)管下，用于小區(qū)的公共設施建設。
據(jù)了解，從物業(yè)公司和廣告公司談判報價，到最后業(yè)主代表審查驗證等一系列程序，業(yè)主代表都要全程參與，保證了小區(qū)公共收益的公開透明。
