“天價(jià)豪宅”扎堆對(duì)樓市帶來(lái)何種沖擊？

????新華網(wǎng)上海２月２２日電（記者葉鋒）８年多前，每平方米單價(jià)超過(guò)１０萬(wàn)元的“湯臣一品”入市，令人咋舌。而眼下，一些熱點(diǎn)城市在售的類似“天價(jià)豪宅”項(xiàng)目，已有１０多個(gè)之多。

????這些豪宅緣何定出“天價(jià)”？誰(shuí)是背后推手？豪宅扎堆涌現(xiàn)，將對(duì)樓市帶來(lái)怎樣的“沖擊波”？“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了采訪。

????“天價(jià)”背后的“成本秘密”

????“湯臣一品”已非“孤品”。有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，２０１３年以來(lái)，北京、上海有成交記錄的單價(jià)超過(guò)１０萬(wàn)元的商品住宅項(xiàng)目均達(dá)到十多個(gè)。

????地段稀缺、建造考究、品質(zhì)“高貴”等往往是這些天價(jià)豪宅的重要賣(mài)點(diǎn)。

????“目前我們公寓價(jià)格是每平方米８－２０萬(wàn)元，聯(lián)排別墅是１０－２０萬(wàn)元／平方米，均價(jià)算下來(lái)在每平方米１５萬(wàn)元左右�！保保谷�，上海“蘇河灣華僑城”售樓人員對(duì)外如此介紹。

????該項(xiàng)目位于中心城區(qū)寸土寸金的蘇州河畔，所在地塊于２０１０年２月出讓，由華僑城集團(tuán)以７０．２億元的天價(jià)獲得，樓板價(jià)高達(dá)每平方米５２８５５元，是顯赫一時(shí)的“地王”。業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于近幾年拿地的豪宅，土地成本往往是其成本的大頭，且在總成本中的比重也要高于普通住宅。

????記者實(shí)地探訪了上海徐匯區(qū)“黃金地段”一在售房源單價(jià)超過(guò)１０萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目。售樓人員介紹，公寓所用的鎖具都是意大利進(jìn)口的，“一把鎖就要一萬(wàn)多元”。開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目每平方米裝修成本達(dá)到８０００元－１萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)就超過(guò)每平方米每月１４元，是一般住宅項(xiàng)目的四五倍。

????許多“天價(jià)豪宅”的項(xiàng)目利潤(rùn)同樣驚人。比如，業(yè)內(nèi)人士給“湯臣一品”估算，每平方米的土地成本不超過(guò)１萬(wàn)元，建安成本不超過(guò)１萬(wàn)元，前期加配套不會(huì)超過(guò)０．２萬(wàn)元，加上各項(xiàng)稅費(fèi)，綜合成本應(yīng)在每平方米三四萬(wàn)元�！疤K河灣華僑城”項(xiàng)目所在地塊雖為“地王”，但與其十多萬(wàn)元的單價(jià)相比，利潤(rùn)之高也是非同尋常。

????“即便考慮到開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、綜合稅費(fèi)及財(cái)務(wù)成本高，不少豪宅項(xiàng)目的利潤(rùn)之高仍然驚人�！鄙虾７康禺a(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)榮說(shuō)。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些市中心的豪宅項(xiàng)目原為多年前的毛地，動(dòng)遷資金重、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、不確定因素多，非一般房企所能承受，“高利潤(rùn)背后也是高風(fēng)險(xiǎn)”。

????“天價(jià)豪宅”誰(shuí)在追逐？

????２０１３年，剛需樓盤(pán)熱銷，許多豪宅項(xiàng)目也趨于活躍。以上海為例，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，去年上海單價(jià)在每平方米１０萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅成交了１１２套。“湯臣一品”自２００５年１０月底開(kāi)盤(pán)，８年多來(lái)一共售出７３套。

????一套單價(jià)為１０萬(wàn)元的住房，總價(jià)需數(shù)千萬(wàn)元。如此天價(jià)，誰(shuí)在追逐？上述徐匯區(qū)豪宅項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人介紹，買(mǎi)家中７０％左右是境內(nèi)人士，約３０％是境外人士（含華人移民）；買(mǎi)房者中，三四成人選擇全額付款。

????同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，天價(jià)豪宅市場(chǎng)活躍，一是富豪階層人數(shù)的不斷增多，二是通脹及人民幣升值壓力增大，三是市場(chǎng)對(duì)“限購(gòu)”等措施的效果已逐步消化，四是全球資本對(duì)中國(guó)內(nèi)地及部分熱點(diǎn)城市發(fā)展前景看好。

????豪宅市場(chǎng)并非一片紅火。以上海市場(chǎng)為例，近年來(lái)銷售較好的主要是市中心土地稀缺地段的高檔公寓；一些郊區(qū)的高檔別墅，則不乏情形慘淡者。比如，青浦朱家角地區(qū)目前共有六七個(gè)別墅項(xiàng)目，供應(yīng)量較大。一房企幾年前拿地建的別墅項(xiàng)目去年就已達(dá)到預(yù)售條件，但遲遲沒(méi)有開(kāi)盤(pán)�！鞍船F(xiàn)在的情形，肯定賣(mài)不動(dòng)”。該房企負(fù)責(zé)人說(shuō)。

????“一般說(shuō)來(lái)，調(diào)控之下，高檔住宅市場(chǎng)會(huì)‘冷凍’得更快，恢復(fù)得更慢�！奔稳A（中國(guó)）有限公司副董事谷文勝說(shuō)。

????天價(jià)樓盤(pán)往往也是地方部門(mén)在調(diào)控中緊盯的目標(biāo)。去年以來(lái)，嚴(yán)控漲價(jià)樓盤(pán)尤其是高價(jià)項(xiàng)目入市，成為多個(gè)城市樓市調(diào)控的重要舉措之一。

????近期，北京、上海等地陸續(xù)推出了“高價(jià)盤(pán)”。對(duì)此，東部地區(qū)有房管部門(mén)負(fù)責(zé)人坦言：“政府收取了土地出讓金，卻不讓開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓，時(shí)間長(zhǎng)了也說(shuō)不過(guò)去。”在“土地財(cái)政”之下，高價(jià)房的“預(yù)售管理”也往往只是“緩兵之計(jì)”。

????“天價(jià)豪宅”沖擊波

????統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為２２４６元。天價(jià)豪宅僅僅是一平方米面積，就相當(dāng)于一個(gè)普通城鎮(zhèn)居民四五年的收入總和。

????不可否認(rèn)，其對(duì)樓市的“助漲效應(yīng)”顯而易見(jiàn)。在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方面，每遇高價(jià)住宅項(xiàng)目成批入市，當(dāng)周、當(dāng)月的住宅“均價(jià)”常會(huì)被明顯推高。在市場(chǎng)預(yù)期方面，一旦天價(jià)地塊、樓盤(pán)面市，周邊的房?jī)r(jià)往往應(yīng)聲而漲，甚至迅速透支未來(lái)漲幅。１月２８日，上海大寧路街道一宅地拍出超百億元身價(jià)，樓板價(jià)達(dá)到每平方米４７６０９元，未來(lái)的豪宅已是“指日可待”。地王在前，“樓王”可期，春節(jié)過(guò)后，該地區(qū)二手房紛紛“跳價(jià)”。

????“對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，豪宅項(xiàng)目無(wú)論如何降價(jià)，也都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)他們的購(gòu)買(mǎi)力。但如果天價(jià)住宅‘遍地開(kāi)花’，就會(huì)對(duì)購(gòu)房者心理和整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊作用�！鄙虾７康禺a(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)榮說(shuō)。

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于豪宅市場(chǎng)的調(diào)控，應(yīng)注意行政、經(jīng)濟(jì)等手段的綜合運(yùn)用。首先，在土地供應(yīng)上要優(yōu)先確保保障性住房和普通住宅，以大量“平價(jià)住宅”的入市穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)沖豪宅的“助漲效應(yīng)”。其次，對(duì)豪宅市場(chǎng)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)、虛假銷售等違規(guī)行為，應(yīng)密切監(jiān)管、嚴(yán)厲查處。再次，借鑒國(guó)際市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，研究適時(shí)開(kāi)征“豪宅稅”，調(diào)節(jié)住宅市場(chǎng)的多元化需求。

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