謹(jǐn)防自主型商品房推高房?jī)r(jià)

　　專欄　　

　　近期，一種新型的住房保障模式“自住型商品房”受到廣泛關(guān)注。2013年10月22日，北京市住建委發(fā)布，2013年北京將推出2萬(wàn)套自住型商品房，2014年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右。此類住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購(gòu)條件的家庭；購(gòu)買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。　　

　　截至12月2日，北京首個(gè)自主型商品房從登記申購(gòu)就擠癱網(wǎng)站，如今僅有2000套房源的自住房卻已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)人申購(gòu)，中簽比例為1：50，概率非常低。

　　8日，住建部領(lǐng)導(dǎo)接受媒體專訪，也提到在住房保障制度改革方面，近期將著力推進(jìn)兩項(xiàng)具體工作：一項(xiàng)是在地方實(shí)踐的基礎(chǔ)上，對(duì)廉租住房和公共租賃住房實(shí)行并軌運(yùn)行；另一項(xiàng)是指導(dǎo)地方有序開展共有產(chǎn)權(quán)保障房的探索。表明住建部門對(duì)于這種帶有政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房也予以肯定。

　　首先，從自主型商品房政策出臺(tái)的立意點(diǎn)和實(shí)施手段來(lái)看，是建立在對(duì)現(xiàn)有高房?jī)r(jià)默認(rèn)的基礎(chǔ)上，當(dāng)然也許并不覺得現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高，也壓根就沒有想過(guò)房?jī)r(jià)也可能會(huì)降這回事。今后五年內(nèi)房?jī)r(jià)是漲是跌，并不好預(yù)測(cè)，但政策考慮的是自主性商品房五年后上市增值收益的征收，而不是考慮房?jī)r(jià)下跌后風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，豈不是默認(rèn)未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲嗎？但是別忘了08年的北京房?jī)r(jià)也曾跌破30%，如果未來(lái)房?jī)r(jià)一旦走低，其間風(fēng)險(xiǎn)如何分擔(dān)應(yīng)該納入考慮，才較為妥當(dāng)。

　　其次，自住型商品房是典型的政府用有形的手來(lái)干預(yù)市場(chǎng)。一是自住型商品房的覆蓋面太廣，已經(jīng)成為一種公共福利政策，完全超出了要享受社會(huì)保障房的需求，影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的發(fā)展。如北京市戶籍家庭自有一套房也能申請(qǐng)購(gòu)買，只會(huì)加大搖號(hào)的難度，就像小汽車搖號(hào)政策，想買的搖不上，搖上的不想買，從而讓真正需要保障的家庭得不到保障。二是我們知道，年度土地供應(yīng)是有限的或者有計(jì)劃的，隨著自住型商品房大規(guī)模開發(fā)，勢(shì)必壓縮商品房的土地供應(yīng)，造成供不應(yīng)求，會(huì)抬高土地價(jià)格，無(wú)形中會(huì)推高商品房的房?jī)r(jià)，而這兩者極可能形成所謂“良性互動(dòng)”，左右手互博，相互托底。特別是這一點(diǎn)，也許正是政府對(duì)自住型商品房?jī)r(jià)格未來(lái)五年走勢(shì)升高有恃無(wú)恐的主要原因。三是十八屆三中全會(huì)提出使市場(chǎng)在資源配置中起決定作用相違背，我們既然承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的存在，那么房?jī)r(jià)就一定有波動(dòng)，有漲跌，這才是市場(chǎng)規(guī)律應(yīng)起的作用。

　　最后，從政府以往推行的各類保障房，如經(jīng)適房、兩限房等來(lái)看，從2008年兩限房的5000多元/平米，到如今取消所有的兩限房經(jīng)適房，推出22000元/平米的自主型商品房，中低收入人群所要承受的房?jī)r(jià)底線也越來(lái)越高，這也是間接推高了房?jī)r(jià)。試想有多少真正需要保障的家庭能買得起200萬(wàn)的所謂保障房？所以也有人質(zhì)疑，此次北京市自住型商品房政策出臺(tái)如此倉(cāng)促，力度如此之大，是為了應(yīng)對(duì)承諾的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。

　　總之，政府試圖創(chuàng)新住房保障供給模式，把中低收入家庭的住房需求考慮納入到基本公共服務(wù)是件大好事，但要謹(jǐn)防好心辦壞事。當(dāng)前，關(guān)于政府的住房保障形式多樣，種類繁多，但終究沒有保障住應(yīng)保障人群的住房。實(shí)踐證明，僅考慮住房的形態(tài)和技術(shù)手段是不夠的，無(wú)論技術(shù)角度怎么變著花樣，也無(wú)法從根本上堵住目前住房制度的漏洞，還要有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮和制度設(shè)計(jì)，特別要在土地供應(yīng)制度和住房保障體系上進(jìn)行突破。

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