樓市調(diào)控應(yīng)有利于國(guó)家和民眾，勿一味迎合民粹

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童大煥

據(jù)中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道報(bào)道：廣州一限價(jià)房小區(qū)，房?jī)r(jià)每平米6600元，但車(chē)位賣(mài)到20萬(wàn)，激起極大爭(zhēng)議。限價(jià)房搭售高價(jià)車(chē)位，到目前為止我還沒(méi)看到比廣州更早的，估計(jì)是廣州開(kāi)發(fā)商的發(fā)明，也許不久就會(huì)被北京的開(kāi)發(fā)商們學(xué)習(xí)利用。而廣州樓市中的陰陽(yáng)合同，則早已是北京市場(chǎng)的常用手法，因?yàn)檎�府限制樓價(jià)，高于政府核準(zhǔn)價(jià)格的不批準(zhǔn)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商只好采取變通手法，在政府備案的合同價(jià)外面外加高額精裝價(jià)格，甚至明明交的是毛坯房，也要繳納一筆高額“裝修款”，氣得讓購(gòu)房人吐血，卻美其名曰“溫馨安居計(jì)劃”！

這是一種完全沒(méi)有贏家的調(diào)控措施：對(duì)于購(gòu)房人，真實(shí)房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，反而大大抬高了首付成本，因?yàn)轭~外的“裝修款”、配車(chē)位往往在“場(chǎng)外交易”，不能按比例向銀行貸款，這額外部分需要以全款為代價(jià)。很多原本買(mǎi)得起房的，被迫推遲買(mǎi)房進(jìn)而在未來(lái)承擔(dān)更高的房?jī)r(jià)。對(duì)于政府，既損失了信譽(yù)又損失了稅收，因?yàn)椤把b修款”部分是“場(chǎng)外交易”，有可能規(guī)避稅收。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，為了游說(shuō)政府發(fā)放銷(xiāo)售許可證（本來(lái)做什么產(chǎn)品賣(mài)什么價(jià)格是他的市場(chǎng)自由），也許被迫付出更高的時(shí)間成本和公關(guān)成本。這個(gè)過(guò)程中，只有決策者表面上是贏家，他們收獲了一個(gè)又一個(gè)假數(shù)字，“控制”了房?jī)r(jià)的“非理性上漲”。

這么多年來(lái)，類(lèi)似沒(méi)有贏家只有輸家的調(diào)控辦法出了一個(gè)又一個(gè)，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、提高利率和首付，各種名堂和花樣五花八門(mén)：經(jīng)適房、限價(jià)房、自住型商品房、公租房、廉租房等等等等，但人口流入地區(qū)，沒(méi)有一種辦法能夠真正抑制房?jī)r(jià)上漲，換來(lái)的只是購(gòu)房人的首付提高、門(mén)檻提高、行政審查成本提高、離婚率提高、黨政機(jī)關(guān)和央企福利分房變本加厲，等等。

在城市化加速期，人口流入地城市不論采取什么辦法，都抑制不住房?jī)r(jià)上漲，更何況還有每年15%左右的貨幣增發(fā)。但政府有關(guān)部門(mén)明知山有虎偏向虎山行，乃是在很大程度上想迎合一部分民眾的心理需求。往往越是市場(chǎng)上處于弱勢(shì)的民眾，就越希望有一個(gè)政府救世主一般來(lái)安排和補(bǔ)償他們的一切。而這樣的心理又往往帶給他們更大的失敗。就如上面說(shuō)的購(gòu)房門(mén)檻被抬高，還有銀行利率上調(diào)導(dǎo)致貸款成本大增。

最近北京又發(fā)明了一個(gè)新詞叫做“自住型商品房”，要求“同品質(zhì)、同地段”下房?jī)r(jià)便宜30%銷(xiāo)售給符合某種條件的特定人員，今后房?jī)r(jià)上漲的收益30%歸政府。但天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，就像廣州的限價(jià)房今天搭售昂貴的車(chē)位，明天北京的“自住型商品房”便宜30%部分，如果不是來(lái)自偷工減料、容積率上升，恐怕也會(huì)來(lái)自哪個(gè)“裝修款”、“溫馨安居計(jì)劃”，明明是購(gòu)房人自己承擔(dān)了“便宜30%”的各項(xiàng)成本（包含物以類(lèi)聚人以群分的“居住人群成本”），最后卻還要把增值的30%交給政府，雖然到時(shí)照樣可以用陰陽(yáng)合同規(guī)避一部分損失，但同樣是撿了芝麻丟了西瓜，得不償失也！

而生命和理財(cái)中最大的成本，其實(shí)是時(shí)間成本——人生不就是個(gè)時(shí)間單元嗎？！我們看見(jiàn)太多太多的人，在漫長(zhǎng)等待廉價(jià)那么一點(diǎn)點(diǎn)卻有可能品質(zhì)低很多的保障房過(guò)程中，損失的卻是更大的房屋升值的機(jī)會(huì)！曾有一位未聽(tīng)我勸說(shuō)及時(shí)去買(mǎi)商品房的人，保障房足足等了四五年，等到他以同地段商品房一半的價(jià)格買(mǎi)下北京五環(huán)外通州某限價(jià)房時(shí)，那個(gè)限價(jià)房的價(jià)格，已經(jīng)是四年前北京東四環(huán)商品房的價(jià)格！而更多的人，甚至還沒(méi)有他“幸運(yùn)”！他好歹輪到了限價(jià)房，更多人還不知要等哪個(gè)猴年馬月。以北京為例，截至2013年8月7日，經(jīng)濟(jì)適用住房備案通過(guò)94279戶，限價(jià)商品住房備案通過(guò)190414戶，廉租住房備案通過(guò)27760戶，公共租賃住房備案通過(guò)35744戶。而過(guò)去五年，這些人壓根兒沒(méi)有獲得過(guò)哪怕一次的抽簽機(jī)會(huì)，五年房?jī)r(jià)則已是火箭上升。根據(jù)本人觀察，至少前面有十幾萬(wàn)戶本是可以通過(guò)自身力量游回市場(chǎng)大海的。

很多人是被自己等、靠、要的“天上掉餡餅”心理害慘的，貪小便宜吃大虧。窮就窮在心，窮在志，對(duì)于這部分人，我認(rèn)為政府應(yīng)該把道理講清楚，這個(gè)道理是：一是城市化過(guò)程中，人口流入地城市房?jī)r(jià)是很難下降的；二是絕大多數(shù)人都是要靠自己的勞動(dòng)獲得財(cái)產(chǎn)的，而不是等政府從開(kāi)發(fā)商或者別的購(gòu)房人手里搶一部分給他。政府要做對(duì)國(guó)家和民眾有利的事情，而不能一味地迎合民粹。

（作者為著名專(zhuān)欄作家）

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