時政熱點:房地產企業(yè)土地增值稅是本“糾結賬”

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朱迅垚

據央視報道，長期關注我國房地產業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松，根據國家統(tǒng)計局、財政部及國稅總局公布的房地產相關數據得出結論：自2005年1月1日至2012年12月31日，八年間全國房地產開發(fā)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

這一消息引起很多人的關注同時也帶來了很大爭議，原因是房地產企業(yè)一直以來的暴利形象容易引發(fā)民眾反應：如此巨額稅務未繳納，房地產企業(yè)豈不是變相鯨吞國家和人民財產？相關稅務部門又為何不追繳，是否應該追究責任？昨日，國家稅務總局相關負責人專門就此澄清，稱有關人員對欠稅的巨額推算方法不正確，是對稅收政策和征管方式的誤解誤讀。

那么，房地產企業(yè)的土地增值稅到底是什么？根據土地增值稅條例，土地增值稅是納稅人在轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得一定的增值收入時所繳納的一種稅。土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。從規(guī)定可以看到，要繳納土地增值稅的不僅僅是房地產企業(yè)，所謂的法人，也包括自然人。只要進行房地產交易，就應該繳納土地增值稅。但現實中，自然人的房地產交易很少繳納土地增值稅，這也是因為個人房地產的土地增值額一般難以計算。

但房地產企業(yè)不同，因為其在一地的房地產項目所涉及的資金額度巨大，所以土地增值稅往往是針對房地產企業(yè)的。不過向房企征稅也有難度，首要的是技術難度。正如國稅總局負責人所說的，房地產行業(yè)經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。最主要的是對扣除項目的測算，這些扣除項目涉及房地產開發(fā)項目的成本及費用，加計扣除項目，舊房的重置成本等，而稅務部門要測算這些項目則要了解涵蓋房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況的清算說明，以及項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單等等。一句話，要清算一個房地產項目的土地增值稅需要非常復雜的程序，稅務部門需要投入相當程度的人力。

當然，稅收乃國家運行的重要保障，不可因為征稅困難就不去征收。針對土地增值稅征收現實，我國從上世紀90年代中期開始實行預征土地增值稅制度。一個房地產項目不是周期長嗎？項目涉及的面不是很廣嗎？那么按照一定的比例預先征收，等到清算時再進行多退少補。國家目前對房地產項目土地增值稅實際采取的是這樣一個方法。至于所謂“應繳未繳”則是會計科目術語，和欠稅是兩回事。從法律上說，只要一個房地產項目尚未達到清算的條件，其“應繳未繳”都是合法的，雖然這里面不排除部分房企為了拖延清算時間故意將某些房地產項目的延續(xù)時間拉長。

3.8萬億元是怎么測算的？相關媒體沒有提及，但如果未考慮到我國預征土地增值稅這一前提，其測算必有夸大之嫌疑。但房地產土地增值稅征收確實存在漏洞，部分房企有故意拖延的情況以及某些地方稅務部門清算動力不足也是不爭的事實。國稅總局曾多次要求各地稅務部門盡可能對房地產開發(fā)項目進行清算，但實際完成清算的項目并不多。這里面除了技術難度之外，與地方稅務部門的積極性有關。相對于全國來說，某些地方政府對于房企帶來的土地收入更關心，土地增值有利于地方財政，因而對某些房企的拖延清算睜只眼閉只眼。對這種現象，相關部門必須嚴厲查處。

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